不動産投資の新たな収益源として注目を集める民泊。マンションの一部を民泊として運営する大家が、その収益性を根拠に既存入居者への賃料増額を求めるケースが出てきています。しかし、このような要求は法的に認められるのでしょうか。賃貸借契約の本質と借地借家法の観点から検討してみましょう。
目次
期待収益は増額の正当理由とならない
借地借家法第32条は、賃料増額が認められる要件として、土地・建物に対する公租公課の増加、物価の上昇、近隣の賃料相場の上昇、その他の経済事情の変動を定めています。これらはいずれも「現実の経済状況の変化」に基づくものであり、将来の期待収益は直接的な増額理由とはなりません。
実際のケースでは、マンション一棟を購入し、その一部で民泊を開始した大家が、民泊での収益可能性を根拠に既存入居者の賃料を2倍に増額しようとした事例があります。しかし、このような要求には以下の問題点があります。
居住用賃貸借契約の本質
第一に、居住用賃貸借契約は入居者の居住権を保護する目的で締結されます。大家の事業収益の可能性は、契約の本質的な要素ではありません。入居者は居住目的で契約を結んでおり、大家の新規事業による収益増加を理由とした賃料増額は、契約の趣旨から逸脱しています。
期待収益の不確実性
第二に、民泊による収益は市場状況により変動し、将来の不確実な収益予測に過ぎません。実際の収益が予測と異なる可能性も高いです。このような不確実な要素を賃料増額の根拠とすることは適切ではありません。
裁判所の判断基準
裁判所は賃料増額の是非を判断する際、地域の賃料相場との比較、建物の現状や維持管理状況、契約締結時からの経済事情の変化、入居者の居住権の保護といった要素を重視します。民泊収益の可能性は、これらの判断要素には含まれません。
増額が認められる可能性
ただし、以下のような場合には、合理的な範囲での賃料増額が認められる可能性があります。
- 周辺の賃料相場が実際に上昇している場合
- 建物の大規模改修により価値が向上した場合
- 固定資産税等の負担が増加した場合
これらは、借地借家法が定める正当な増額理由に該当するためです。
実務上の対応
入居者側は、地域の賃料相場を調査し、適正な賃料水準を把握しておくことが重要です。賃料増額請求を受けた場合は、その根拠の合理性を確認し、必要に応じて法的専門家に相談することが望ましいでしょう。
一方、賃貸人側は、民泊収益という不確実な要素ではなく、客観的な経済指標に基づく増額理由を示す必要があります。急激な賃料増額は避け、段階的な調整を検討するとともに、入居者との協議を重視し、合意形成を目指すべきです。
定期借家契約の場合の特徴
定期借家契約（借地借家法第38条）の場合でも、契約期間中の賃料を2倍に増額することは原則として難しいと考えられます。ただし、以下のような重要な特徴があります。
【契約期間中】
- 特約がない場合：
- 通常の借家契約と同様、賃料増減額請求権（借地借家法第32条）が適用されます
- 民泊収益のみを理由とした大幅な賃料増額は認められにくいです
- 周辺相場等に基づく合理的な範囲での増額は可能です
- 特約がある場合：
- 賃料増減額請求権を排除する特約も有効です
- 増額の基準や方法を定める特約に従って変更されます
- ただし、著しく不当な増額は権利濫用として否定される可能性があります
【契約期間満了時】
- 契約は確定的に終了し、入居者には「法定更新」の権利がありません
- 大家は新契約で自由に賃料を設定できます（2倍でも可能）
- 入居者の選択肢は以下の2つのみとなります：
- 新しい賃料（2倍でも）での契約に応じる
- 契約期間満了に伴い退去する
- 入居者が新しい賃料での契約を拒否した場合、明渡し義務が発生します
- これは通常の借家契約とは大きく異なる点で、定期借家契約の重要な特徴です
この仕組みにより、大家は契約期間満了時に民泊収益などを考慮した新たな賃料設定が法的に可能となります。ただし、極端な賃料増額は入居者の退去を招く可能性が高く、空室リスクも考慮する必要があります。
まとめ
民泊収益の可能性のみを根拠とした大幅な賃料増額は、法的に認められる可能性は低いと言えます。賃料増額を求める場合は、借地借家法が定める要件に基づく客観的な経済指標による合理的な根拠が必要です。賃貸人は、民泊事業による収益増加を理由とした安易な賃料増額は避け、適正な賃料水準を維持することが求められます。
