不動産物件を購入した後は、貸し出せるように修繕を行い、募集広告（マイソク）を作成したり、入居付けを行ってくれるように不動産業者に依頼するほか、共用部の清掃や草刈り・ハチの巣駆除、入居者からの相談対応などを行っていくことになります。こうした物件の運営管理や入居者対応を大家さんの代わりに行ってくれるのが、不動産管理業者です。
不動産投資で賃貸経営をうまく運営するには、賃貸管理会社の存在はかかせません。管理会社に任せることで物件をキレイに保つことができ、入居者とトラブルがあった場合にもスムーズに対処をしてくれます。
不動産投資を成功するための良いビジネスパートナーになるため、長く付き合っていくポイントやトラブルの際の対応なども知っておくと安心でしょう。
今回は、不動産賃貸管理会社との付き合い方やトラブルがあった場合の対処についてご紹介します。
目次
不動産賃貸管理会社との付き合い方
不動産投資で賃貸経営をする場合、自主管理か管理を不動産管理会社に委託するかを選択することになります。大家さんが物件に入居しているため、管理を自分で行うというケースもありますが、レアケースで、多くの場合、運営管理の業務を不動産賃貸管理会社に担ってもらうことになるでしょう。
不動産は管理を見て買え、と言われるように不動産投資を成功させるためにも、賃貸管理会社のサポートがかかせません。
しかし、不動産賃貸管理会社と物件オーナーとの間でトラブルになってしまうこともあります。不動産賃貸管理会社とトラブルにならないように、うまく付き合う基本は2つです。
1. 管理会社の業務内容をしっかりと把握する
2. ビジネスパートナーとして嫌われないこと
賃貸管理は、入居者の住環境を維持するほか、賃料を回収する賃貸経営の業務そのものです。その業務を担ってくれる賃貸管理会社ですが、実際に現場を回しているのは現場の担当者です。特定のエリアに根を張って物件を管理している賃貸管理会社の担当者は、長年そのエリアを担当している生き字引のような人もいますので、多くの物件や大家さんを知っています。そんな管理会社の担当者は、自分だけの依頼をさばいているわけではないので、依頼時にも配慮が必要になります。結局ビジネスは人と人との関係性なので、お互い不快になることはトラブルを起こす原因となってしまいます。
管理会社の業務内容をしっかりと把握する
「管理会社に任せたのにうまくやってくれない･･･」という不満からトラブルになるケースは珍しくありません。その中には、管理会社の仕事を理解せずに何でもやってくれると思い込んでしまっている人が多いことも事実です。管理費が賃料の4％程度なのに、ありとあらゆることに気を回して物件を管理してくれる管理会社など存在しないことでしょう。
管理会社は賃料の数％を受け取り、大家さんの代わりに物件を対応していますが、その管理戸数は数千にも及びます。毎日自分の物件を見て回ってくれるわけではないのです。ですから管理会社が何をおこなってくれるのか、どの部分は自分でやらなければならないのか、しっかりと把握しておく必要があります。
また費用を払っているからといって、すべて任せきりというのも決して良い状態ではありません。改善したい部分がありましたら、賃貸管理会社との契約内容を確認して、相談や見直しをしてみると良いでしょう。
ビジネスパートナーとして嫌われないこと
大家と賃貸管理会社がお互いに良い不動産を運営できるように協力し合うことが、不動産賃貸経営の基本です。そのためには、物件オーナー自身も不動産管理について知識を身に付ける必要がありますますし、定期的に物件を直接見に行くことも大切なポイントになるでしょう。
賃貸管理会社は基本的に数か月に数回物件を巡回するかもしれませんが、共用部の清掃や入居者からの相談がない場合、物件を細かにみることはないはずです。不動産物件は台風などで損傷・劣化することもありますので、修繕やメンテナンスは必要不可欠です。コスト重視ばかりで入居者が決まりやすい環境や、住みやすい環境を協力しない物件オーナーは嫌われる原因にもなりやすいので注意しましょう。
特に、オーナー側からみたら、「賃貸管理会社にお金を払っている＝自分はお客さん」と思う方もいらっしゃいます。しかし、この関係はビジネスパートナーとしてお金を支払って、物件を管理してもらうという対価を享受していることに他なりません。関係性はイーブンであると考えた方がよいでしょう。横柄な客よりも、きちんと誠意をもって接してくれる客に、より丁寧な対応をしたくなるのは人間としては当然ですよね。
入居トラブルがあったら？
賃貸経営では、入居者トラブルは避けては通ることができない問題です。事前に審査があるとは言え、その人の生活までは見ることができず、保有戸数が多くなるほど色々な入居者がいるので、トラブルになってしまうこともあるでしょう。
入居トラブルはさまざまなケースがありますが、もしトラブルになってしまった場合、どのような対処法があるか覚えておくと安心です。
・状況確認を早くする
・文書または口頭による注意
・内容証明を郵送する
・賃貸借契約を解除/明け渡し裁判
最近ではメールの他、LINEやchatworkなどのメッセージアプリでの連絡に対応している不動産管理会社も増えてきました。お互いが連絡を取りやすい連絡方法を取り決めておくと、スムーズに進行します。
状況確認を早くする
まず、トラブルの報告があった場合、その一部の情報だけで決めるのはなく、実際に現地の状況を確認してみるようにしましょう。管理会社から苦情があった旨、報告が来た場合は、よく相談して対応を決める必要があります。たとえばごみ捨てルール違反などが続く場合は、チラシなどを配布するように依頼するだけで解消に向かう場合もありますが、騒音は、感じ方に個人差がある上に、問題の根本解決が難しい問題です。苦情を上げてくる入居者にむけた対応方法はケースバイケースになってくるため、退去につながらないような方法を管理会社と検討してみましょう。
文書または口頭による注意
トラブルの確認ができたら、文書や口頭で注意をします。そのまま放置をしてしまうことは、先々の空室リスクにも繋がるので、なるべく問題が小さい内に解決しましょう。ゴミ出しマナーや共用部のトラブルのように、該当者が明確でない場合は貼り紙等で注意喚起をします。近年では外国人入居者の受け入れもずいぶん増えてきました。その場合は、チラシは多言語に対応するなどの工夫も必要になってきます。
不動産会社からの電話連絡、手紙での個別注意も行っていきましょう。
内容証明を郵送する
口頭や書面での注意ではなかなか収まらなかった場合、内容証明でトラブルの改善を通知します。内容証明は郵便局から送る方法で、誰から誰に送ったということを日本郵便が証明してくれる方法です。それでもトラブルが改善されず訴訟問題になった場合に、証明になるものでもあります。この段階までトラブルが進んでしまったら、弁護士に相談する方が良い場合もあるでしょう。
賃貸借契約を解除/明け渡し裁判
内容証明を送ったとしても改善の余地が見られない場合は、賃貸借契約を解除することを通知します。しかし、ここまで進んでくると、それでも対応しない場合が出てくるので、最終的には物件の明け渡し訴訟を起こす可能性もあるでしょう。弁護士と相談をしながら、適切な方法で進めていくことがおすすめです。
火災保険、家財保険の使い方
不動産を運営する上で、いくつかある保険の中でも必須とも言えるのが「火災保険」です。火災保険という名称ですが、実際には火災だけでなく風水被害や落雷などの自然災害も保証をしてくれます。そして、火災保険と言うと建物の損傷に対する保険というイメージが強いのですが、実は家財保険の役割も兼ねています。
自然災害による家財の保証を始め、物を落して壊した、事故や盗難などによる被害まで対象になる場合もあります。
最近では、不動産大家さん向けに、台風の度に台風以外の原因で発生した箇所の修理を火災保険を利用して申請させるコンサルタントも増えてきました。そのため、損保会社が修理工事後の保険金支払いに規約を変更するなどの動きも見せています。
不動産を運営する上で、大小関わらずリスクを最小限にするためにも、火災保険の加入は欠かせませんが、適切な申請を心がけないと、詐欺の片棒を担いだり、意図せず保険金詐欺を行ってしまう危険もありますので、気を付けて申請しましょう。
このように火災保険で、建物と家財の両方のリスクを軽減するために、家財保険の内容も盛り込まれた火災保険を使うと良いでしょう。
