本業以外でプラスの収入を得られる「不労所得」。生活費にゆとりが出るだけでなく、ライフイベントや老後資金のための貯蓄を目的として、近年関心を持つ人が増えてきています。
中でも「不動産投資」は、家賃収入という安定した収益を得られるというイメージを持っている人も多いでしょう。確かに不動産投資は、日々の業務を最小限に抑えながらも運用できるため、毎日忙しいサラリーマンでも月10万円の不労所得を得ることが可能な投資方法です。
しかし高額な初期投資が必要なうえ、最終的に売却することも考慮する必要があるため、知識もなく始めてしまうと、逆に大きく損をしてしまう可能性もあります。
本記事では不動産投資によって月10万円の不労所得が欲しい人のために、投資用不動産を始めてから売却するまでの4つのステップと、もっと少額から不動産投資を始めたい人に選ばれる「不動産投資信託」の概要について解説します。
目次
不動産投資4つのSTEP
不動産投資は「購入」「運用」「確定申告」「売却」という4つのステップに分けられます。
投資用不動産の「購入」
不動産投資をする際にまず決めたいのが「どのタイプの不動産を購入するか」です。投資に正解はないのでさまざまな方法がありますが、少額から不動産投資を始める場合は、物件価格の安い物件を選ぶ必要があります。
初心者は都心ワンルーム物件か郊外築古一戸建て物件がおすすめ
不動産価格はピンからキリまであり、実際の価値とは無関係に０円でも手放したい人もいます。選択肢は非常に広いのですが、一軒目の物件として検討しやすいのは、「都心のワンルームマンション物件」か、「郊外の築古一戸建て物件」が現実的に取り組みやすいでしょう。
日本の人口は減少し、空室率は年々増加傾向にありますが、都心部の空室率は下げ止まる、または逆に減少する傾向にあり、地方部の空室率は上昇する傾向にあります。入居する人の多さやエリアの人気は不動産投資においてとても重要な要素です。
「都心のワンルームマンション物件」は、入居付けのしやすさという点から空室になりにくいため、不動産投資初心者におすすめ。マンションは管理費や共益費がかさむため、同じ家賃の一戸建て物件に比べ、実質的南収益が少ない上に、土地の価値がほぼない建物だけの価値しかないため、数十年後にのこる資産とはいえませんが、まず1部屋からスタートして、徐々に部屋を増やしながら、売却してほかの物件に乗り換えるように心がけることで、月に10万円の利益を目指すことができます。立地にもよりますが、月３万円から７万円の家賃を期待できる物件が数百万円で購入できるでしょう。
同じように「郊外の一戸建て物件」も賃貸需要の多いエリアに購入することで数百万円の投資で月数万円の家賃を得ることができる投資です。都心部のマンションと比べて、郊外は駐車場が２台、３台とおけること、周辺に工場などの働く場所があることなどが重要視されます。マンションと比べると建物が老朽化しても土地の価値が残りやすいといえます。
中級者はアパート一棟物件にチャレンジ
もっとまとまった利益を得たい場合は、アパートを購入して運営する方法もあります。マンション1棟を購入するよりも少額の資金でおさまり、ワンルームマンション投資よりも利回りが高い点が魅力。建物と土地を合わせて購入するため、万が一建物が倒壊しても、土地が資産として残る点もメリットです。なお、多くの場合は建物の損害は火災保険などの保険でカバーできるのも特徴です。家賃３万円の学生向けアパートで4戸あれば、月12万円の家賃が見込めます。学生の数が減ってきているので、空室のリスクを慎重に見極める必要がありますが、1千万円以下で購入できるアパートも探せば十分見つかります。「
「月１０万円の家賃を得る」にはいくら投資しないといけないの？
では、実際に毎月10万円を得るためには、どのくらいの投資が必要になるのでしょうか？この答えは実は投資家の考え方によって大きく回答が変わってきます。（なぜなら物件を安く購入して安く修理して高く貸せる人は、数十万円の投資で月１０万円の家賃を得てしまうからです。ですが多くの労力や独自のノウハウや人脈が必要でしょう。一方で新築ワンルームを購入すれば簡単に実現できますが、初めの投資額が2000万前後必要など、資金面のハードルが高くなってきます。）
不動産物件探しの初心者の場合、まず不動産物件さがしサイトで探してみましょう。例えば、東京都で山手線から徒歩圏のマンション物件で一番安い物件はいくらかを探してみます。
中古不動産物件は、一期一会と呼ばれるように、まったく同じ物件はないといえるほど個性的です。ですので、インターネット上にでてくる物件でも不動産業者が独自に持っている物件でも同じ条件はまずないといえます。でも参考にすることはできるでしょう。
この物件が実際いくらくらいで賃貸に出せそうかは、同じ不動産サイトで検索できます。今度は賃貸の方でこの物件の広さ、築年数、駅、駅からの距離などをもとに検索してみましょう。すると、家賃５万８千円、管理費が５千円の物件がもっとも安い物件となりました。
実際に６５０万円で購入したマンションが家賃５万８千円、管理費５千円で賃貸できる保証はありませんが、一つの目安になりそうです。仮に家賃と管理費の合計が６万３千円で借りてくれる人がいる場合、この物件の年間賃料は、７５万６千円となります。
投資の世界でよく耳にする利回りという考え方では、経費を差し引く前に入ってくる家賃を物件価格で割ったものを表面利回りと呼びます。７５万６千円÷６５０万円＝約１１％
実際は、物件購入時に不動産業者の仲介手数料などの諸経費がかかりますので、物件価格にそれを加えて計算する方がよいでしょう。
単純に家賃収入で月１０万円以上を目指す場合は、山手線の駅で最安の物件を２件買えば達成できそうです。約１５００万円で月１３万円の家賃収入を得ることができそうな目途が立ちました。
ですが７００万円以上する物件を現金で買うのはハードルが高いです。人気のありそうな山手線沿線を選びましたが、東京にはJR以外でも地下鉄や私鉄も走っています。もっと物件価格が安い物件もあるはずです。
また同じ１Rや１Kといった間取りでも、物件によって、都心へのアクセスがよいか、快速がとまるか、人気のある駅か、駅からの徒歩分数、駐車場の有無、面積、トイレとバスが一緒か別か、畳かフローリングか、築年数、物件の外観などでさまざまです。
では半額程度で購入できるマンションはあるのでしょうか？
東京都２３区で最も安い中古マンションを検索したところ、竹ノ塚駅徒歩２１分の物件で５５０万円の物件がヒットしました。都内では５００万円以上の物件価格ですが、東京都下ではどうでしょうか。
ありました。オーナーチェンジ物件（すでに入居者がいる投資用物件）で物件価格が２２０万円、年間家賃が約３０万円の物件がヒットしました。
この物件がかならず儲かる物件かどうかはわかりません。このわからないという部分がリスクです。周りの物件との家賃相場の比較、入居率の比較など調査して自分の不安を最大限払拭しても、リスクはゼロにはなりません。かならず儲かるはないのです。ですがが、えいやっと決意して挑戦してみるのが投資というものです。（怖いですよね。でもワクワクもします。）
利回りと相場感
都内の区分マンションですと利回り5％前後、戸建であれば10％以上も狙うことが可能です。利回りはリスクに直結する指標となります。利回りが高い物件はそれだけ難易度の高い物件だと言えますので、安易に利回りの高い物件に飛びつくのは危険です。
非常に深くて、投資家のレベルが問われる投資の世界で使われている、利回りという考え方で、計算してみましょう。
毎月10万円ということは年間120万円です。ここでは計算を単純にするために利回りを10％とします。その場合の必要な投資額は
120万円／年 ÷ 10％ ＝ 1200万円
毎月10万円の利益を得るためには1200万円の資金が必要ということになります。この数字を見てどう感じますか？自分が投資に回せる資金が十分にある人は、現金ですぐ購入することができるでしょう。しかし、多くの人は1000万円以上のお金をすぐに動かすことができないでしょう。仮に持っていても使ってしまうことに勇気が必要ですよね？
それでも不動産投資に多くの人が取り組んでいるのは、不動産投資に使う資金を銀行から融資を受けて用意できるからです。自己資金を10％から20％程度用意すれば、のこりの費用を銀行融資で調達できる可能性があります。手元の資金以上の物件を購入する（レバレッジを効かせる）ことが可能なので、サラリーマンや主婦でも取り組みやすいといえます。初めの一棟目は自己資金だけで購入し、二棟目以降を頭金10％〜20％用意したうえで、融資を活用して購入していくことで、スムーズに物件を増やしていくことができます。
１軒目は借金せず、２件目からの金融機関を使う方法がおすすめ
初めての物件購入でも対応してくれる金融機関も数多くありますが、自己所有の不動産物件を持っていることは、金融機関から高く評価されるポイントです。スルガ銀行不正融資事件やフラット35を悪用したフラット35不正融資で、金融機関がサラリーマンに不動産融資する際のハードルが高くなっている現状もありますので、多少時間がかかっても、無借金で低価格物件を購入して、着実に実質的な収益を積み上げていく堅実な運営を心がけていくことは、非常に重要です。
例えば周辺の家賃相場が３万５千円～４万円の都心部のマンションワンルーム物件があるとします。家賃がそのまま入ってくればよいのですが、共益費が５０００円、修繕積立金が７０００円かかるとします。すると、１万２千円は家賃から差し引く必要があります。すると実質的に毎月２万３千円～２万７千円しか残りません。それ以外に、物件価格に応じた税金が差し引かれます。物件の管理費として家賃の４％から７％の費用を不動産管理会社に支払う必要もあります。表面的に家賃が３万５千から４万円みこめても、実質的に２万円以下の収入しか期待できないということです。
手元資金だけで購入すれば、入居すれば、毎月２万円程度の利益が口座にたまっていきます。ですが、銀行融資を受けて購入する場合は、銀行からの借入を返済する必要があります。購入した物件に入居者がすぐに入ってくれない場合でも、返済を行う必要があります。購入できたはいいものの、入居者が現れず、マイナスからのスタートになってしまうと、せっかく生活を豊かにするために始める投資が、生活を圧迫してしまいます。
投資と詐欺編集部では、リスクをきちんと理解したうえで、なるべくリスクなく投資を行うことが重要だと考えています。周りのみんなが借金して物件購入をしているからと言って、自分もそうする必要はありません。投資は必ず成功するわけではないのです。サラリーマンが投資を行う場合は、失敗しても今の生活レベルが下がらない安全予算（投資用の貯金など）を確保したうえで、投資を行うべきです。本業が非常に簡単で暇で安定している方であれば、話は別ですが、いまの時代、絶対安心という仕事は非常に少ないと思います。投資額以上にマイナスになる要素は極力省いて投資を行っていきましょう。
投資用不動産の「運用」
不動産投資で確実に利益を得るには、投資物件をどのように管理・運営していくかが重要です。どんなにいい物件を購入しても、上手に運用できなければ十分な利益を得ることは難しいのです。
物件の管理・運用する3つの方法を見ていきましょう。
・自主管理
入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃の集金や業者の手配など、賃貸物件の運営・維持管理に必要な業務を大家がすべて行う方法が「自主管理」です。
自主管理では業務を委託する業者が最低限に抑えられるため、管理手数料がかからない点がメリット。
ただし設備が破損した際の業者手配や、入居者同士のトラブル対応、未払い家賃の督促などもすべて自分で行う必要があるため、手間と労力がかかるだけでなく、精神的負担が多い点がデメリットと言えます。
・サブリース
「サブリース」とは、管理会社が物件を一括して借り上げ、転貸する形で運営していく方法です。
空室の状態でも家賃を受け取れますが、管理会社から大家に支払われる家賃は、入居者が支払う家賃の80～90%。この金額を「保証家賃」として謳っている不動産管理会社も少なくありませんが、この保証家賃は2年ごとに見直しが行われます。この見直しによって受け取れる家賃が下がることがほとんどで、大家と不動産会社との間で起こるトラブルの中でも問題視されています。
すべての不動産管理会社がこのような改定を行っているということではありませんが、サブリースを行う場合は、委託する不動産管理会社を見極める目が必要ということを覚えておきましょう。また、実際の相場賃料の調査も重要です。相場賃料よりも明らかに高いサブリース賃料が設定されている場合、大きく賃料が下落する可能性が高いです。
・管理委託
不動産投資を行う人の多くが、不動産会社に管理を委託することで運営しています。ある程度管理戸数が多くなってくると自主管理が難しくなりますので、その場合は管理委託契約を締結することになります。
不動産管理会社は、入居者募集・契約・入居者対応・家賃徴収・設備の修理対応など、さまざまな業務を請け負ってくれます。
不動産会社に管理を委託する場合、委託料として毎月家賃の3～5％程度を支払う必要があるだけでなく、不動産会社の対応によって空室率や入居者の満足度も大きく変わります。利回りに直接影響する部分なので、安心して任せられる管理会社を選ぶことが重要です。
投資用不動産の「確定申告」
マンションやアパートの運営で利益を得たら、確定申告を行う必要があります。
確定申告を行うのは、個人の場合は１年間の収支を翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。自主管理を行っている場合は、大家が自分で確定申告を行いますが、投資用不動産の運用を専門業者に委託している場合には、業者に確定申告について相談できる場合もあります。その場合、割安で税理士を紹介してくれるケースも多いようです。
投資用不動産の「売却」
どんなに利回りの高い物件でも、売却時に大きな損失が出てしまっては、不動産投資が成功したとは言えないでしょう。
投資用不動産を売却するタイミングの見極めは非常に困難ですが、継続して家賃収入を得た後に売却する場合は「家賃収入の累計額と物件の売却金額が、物件の購入金額を上回ったとき」が売り時の目安です。
また、不動産を売却して利益が出た場合、売却益に対して所得税と住民税が発生するため、適用される税率にも注意しましょう。
個人の場合、税率は不動産を取得してからの年数によって変わります。不動産を購入して5年以内に売却する場合は、売却益に対して40%（所得税30%・住民税9%）、5年を超えて売却する場合は20%（所得税15%・住民税5%）です。
不動産投資信託REIT（リート）とは？
マンション投資やアパート投資はまとまった初期投資が必要なため、なかなか始められないと考えている人も多くいます。
もっと少額な資金から不動産投資を行いたい人に支持されているのが「REIT（リート）」と呼ばれる不動産投資信託です。
「REIT（リート）」とは、証券会社が販売する金融商品の一種。複数の投資家から集めた資金で、マンションやオフィスビル・商業施設といった不動産を購入し、賃料収入や売却益を投資家に還元するという仕組みです。
不動産を購入して運用する場合とは異なり、数千円程度という少額から投資が始められ、いつでも自由に売買ができるという自由度の高さも魅力です。物件の選定も専門家がすべて行うため、不動産に詳しくない人や不動産投資初心者でも始めやすい投資方法です。
まとめ
不動産は1棟あたりの取引価格が大きいため、投資対象にする場合には豊富な知識と経験、計画性が必要になります。
投資用不動産を購入する際は専門家に相談しながら、計画的に運用できるよう慎重に検討しましょう。また、不動産投資は多くの書籍がそろっています。複数の書籍を読んで学習したり、大家の会に所属して勉強するなど多角的に情報収集をすると良いでしょう。
