「不動産投資は保険金代わりになる」と聞いたことはありませんか。これは不動産ローン契約時、契約者が死亡した際などにローンの残債が0になる「団体信用生命保険（団信）」に加入するためです。
しかし常にリスクを伴う不動産投資においては、団信の仕組みがあったとしても必ず手元にお金が残るとは限りません。それにも関わらず、十分な説明をしないまま「不動産投資は保険金代わりになる」というセールストークで詐欺を企てる営業マンもいるため注意が必要です。
この記事では、不動産投資が保険金代わりになるといわれる理由や団信の仕組み、リスクなどについて解説します。不動産投資詐欺に遭わないためにも、ぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産投資は保険の代わりになる
不動産投資が保険金代わりになるといわれる理由は、「団体信用生命保険（団信）」の仕組みにあります。団信とは不動産ローン契約時に加入する保険です。ローン返済中、万が一契約者が死亡したり重度の障害を患ったりした場合、保険金でローン残債を完済できます。保険会社が金融機関に保険金を支払う仕組みとなっており、団信に加入しなければローンを組めないことが多いです。
団信に加入していると、残された家族がローンの支払いに苦しめられることはありません。加えて不動産は家族がそのまま受け取ることができ、これが保険金代わりとなります。 団信の保険金はローン完済と同時に適用期間も終了する仕組みであるため、保険金は住宅ローンの中に組みこまれているのです。生命保険と異なり保険金が返ってくるわけではありませんが、いざというときに大きな助けとなるでしょう。
不動産投資が保険代わりになる仕組み
不動産投資が保険金代わりになるのは、相続物件の家賃収入が期待できることや、売却によってまとまったお金を手にする可能性があるためです。ただし、必ずしも利益が出るわけではないことは念頭に置いておきましょう。
相続物件（投資用不動産）の持続的な家賃収入が保険
ローン返済中に契約者が死亡した場合、ローンの残債は団信が完済してくれます。加えて不動産はそのまま家族の所有物となるので、賃貸として運用し続ければ継続的な家賃収入が見込めます。つまり、ローンの負担なしに毎月キャッシュフローを生んでくれる物件が手に入り、それが保険金の代わりになるのです。
しかしながら、不動産を所有しているからといって必ずしも家賃収入が得られるわけではありません。入居者がいなければ当然家賃収入は発生しませんし、築年数を重ねるにつれて修繕費も増えていきます。投資用不動産は運用の必要性があること、運用に伴う支出額も多いことを忘れないようにしましょう。
投資用の不動産物件を売却して「まとまった保険金代わり」も可能
ローン完済後に不動産を売却することでまとまったお金が手に入り、これが保険金代わりとなります。
しかし売却する際にも注意点があります。まず、建物は築年数が経つにつれて価値が下がるため、思ったよりも高く売れない可能性があります。また、売却して手元にお金が入るまでには時間がかかるのに加えて、諸経費の支出もあることを覚えておきましょう。
さらに忘れてはいけないのは相続税の存在です。団信によってローンを完済した場合、保険金自体には相続税はかかりません。しかし残された不動産は課税対象となります。人によっては課税資産総額が増えることで相続税も増大する可能性があるため要注意です。
団信に関係する課税については国税庁のHPでも説明しているので、参考にご覧ください。
団体信用生命保険に係る課税上の取扱いについて｜国税庁 (nta.go.jp)
不動産投資による詐欺で物件を購入した場合の対処法
不動産の購入を検討している場合は、まずは不動産投資コンサルタントやFPに相談して詳細なシミュレーションを確認しましょう。以下のサイトからもシミュレーションができますので参考にしてみてください。
住宅ローンシミュレーション：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） (jhf.go.jp)
もし不動産投資詐欺に遭った場合には、宅地建物取引保証協会や一般社団法人日本不動産仲裁機構などへの相談をおすすめします。不動産の専門家が解決に向けて相談に応じてくれ、場合によっては被害額を弁済してくれます。
そのほかの相談先としては以下の3つが挙げられます。
- 弁護士
- 消費者生活センター
- 免許行政庁
不動産投資でトラブルに巻き込まれた際には速やかに専門機関へ相談しましょう。
不動産投資を保険代わりにする際の注意点
保険金目的で不動産投資を考えている方は、本当に保険金の代わりになるのかを購入前によく考えてみましょう。くれぐれも営業マンのセールストークを鵜呑みにしないように注意してください。
不動産投営業マンのセールストーク
「不動産投資は保険金代わりになる」という言葉は営業マンの常套句です。よく聞かれるセールストークの例には以下の3つがあります。
・団信に入れば家族は安心
・ローン完済後に売却すれば保険金代わりになる
・家賃収入があるから生活に困らない
確かに団信に加入すれば、契約者が死亡した場合でも残債が0になります。しかしそれまでの間にローン返済に苦しみ続ける可能性ももちろんあります。「家賃収入をローンの返済に充てれば困らない」などという営業マンもいますが、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
また、不動産を運用するためには支出が伴います。退去者が出るたびにクリ―ニングが必要となりますし、築年数が経つにつれて修繕費も増大します。したがってローン返済後に売却できたとしても、これまでの支出を十分に回収できるとは限りません。
不動産投資は保険金代わりになる場合もありますが、それに伴うリスクや支出があることも十分理解しましょう。
団体信用生命保険が適用されない場合もある
団信が適用されるのは契約者が死亡した場合か重度障害を患った場合ですが、そのほかに三大疾病保障、八大疾病保障といった特約付きの団信があります。これらは、がんや脳卒中などの指定の病気になった際にもローンが完済されます。しかしながら一定の条件が付いている場合があり、必ずしも適用となるわけではないので要注意です。
このほかにも交通事故や精神疾患などの理由によって働けなくなるリスクはありますが、このような場合も団信は適用されません。団信だけでは不安な際には、併せて別の保険に加入することも検討しておくとよいでしょう。
まとめ：不動産投資による保険代替案には詐欺もあるので要注意
団信に加入していれば、万が一契約者が死亡した場合にローンが完済され、残された家族を助けてくれます。同時に不動産も家族のものとなるため、保険金代わりになり得ます。
一方で不動産投資には常にリスクがあります。また、「不動産投資は保険金代わりになる」というセールストークは詐欺の可能性もあるため注意が必要です。
繰り返しになりますが、不動産は「所有していれば必ず利益が生じる」というわけではなく、適切な運用が必要です。団信のメリットだけを参考にして安易に不動産を購入しないよう、十分に検討しましょう。
