最近、老後の資金確保としても注目を集める不動産投資。安定して家賃収入を得られることに魅力を感じている方も増えています。その一方で詐欺やトラブルが増加していることも実情です。
「不動産投資に興味があるけれど、どんなリスクがあるのか分からず不安」「トラブルに合わないためには何に気をつけたらいいのか知りたい」という方も多いのではないでしょうか。特にアパートやマンションでは、空室が多いのにも関わらず入居率が高いように騙す詐欺に要注意です。
この記事では、不動産購入時の入居状況を巡るトラブルや詐欺事例、被害に遭わないために確認すべきことについて説明します。詐欺の手口を理解し、だまされないための知識を身に付けましょう。
目次
はじめに：不動産購入時の入居状況に関する詐欺とは
不動産詐欺の手口の1つに、入居状況を巧みに騙す手法があります。
入居状況については、仮に現在入居率が高いとしても、今後維持するとは限りません。そのため、想定されるリスクは何かを自分で判断することが大切です。
入居率の高い物件にみせて成約率を高める作業
入居状況を偽る詐欺とは、立地条件や築年数、設備の悪条件などで空室があるのにも関わらず、サクラの入居者を一時的に住まわせ、入居率が高いように装うというものです。
通称「満室偽装詐欺」とも呼ばれています。
買主にとっては、家賃収入が主な収入源となるため、入居率が高い物件であるほうが収益性において安心感を与えることができます。その心理を利用して契約に結びつけるのが目的です。いざ契約をした途端に空室ばかりになり、家賃収入が得られなくなってしまいます。
フリーレント契約による入居率の改ざん
入居率の向上が見込めない場合、一定期間家賃が無料になるフリーレント契約によって入居者を募り、入居率を高く見せている場合があります。
しかし、フリーレントで入居率が高まったとしても、対象期間中は収入が発生しないため、それを考慮したうえで利回りを計算する必要があります。また、入居者募集のための広告費、退去時の清掃費、修繕費用などの諸経費もかかります。
入居率が高い物件は、概算の表面利回り（グロス）が高いですが、色々な諸経費が発生し、実際の実質利回り（ネット）は低くなってしまうため、購入後に赤字経営に陥る可能性もあるので注意が必要です。
不動産物件の入居状況詐欺で注意したい文言
悪質業者に騙されないために注意すべき発言には、次のようなものがあります。
- 「今日中に契約すれば10万円以上の割引が効く」
- 「高入居率・高利回りの物件」
- 「不動産投資は生命保険代わりになる」
このような、うまい儲け話がきたら要注意です。
「今日中に」などの言葉は、契約を急がせて、考える時間を与えないための発言です。その場で決めず、一度持ち帰るなどして冷静に判断しましょう。
また、不動産は築年数が経過すると市場価値が下がるのに加え、これまでの入退去費用を差し引くと必ずしも高利回りとはいえません。甘い言葉の裏に隠れたリスクを見極めることが肝心です。
入居状況偽装から派生する詐欺事例
入居状況の偽装から、さらなる詐欺が待ち受けていることも。「家賃を保証する」とだましたうえでの契約破棄や不正融資による多額の借金など、ひどい被害に遭う可能性があります。
以下では、3つの詐欺事例を紹介するので、ぜひ参考にしながら不動産詐欺に注意してください。
サブリース投資詐欺
サブリースとは、アパートなどの物件を業者が借り上げ、オーナーに代わって入居者に転貸する仕組みです。空室が出た際に、オーナーに賃料が支払われるというメリットがある一方、賃料減額や契約解除を巡るトラブルが多く、消費者庁も注意を呼びかけています。
サブリースのリスクを意図的に説明せず契約を進める業者もいるため、契約書類の確認は十分に行いましょう。
家賃保証詐欺
家賃保証詐欺では、「たとえ入居者がいなくても、家賃保証があるためローン返済も問題ない」と言葉巧みに購入を勧めます。しかし契約後、「サブリース業者がつぶれた」あるいは、「家賃を減額しないと保証できない」などと言い、最終的に不動産会社が姿を消してしまうケースもあるため注意が必要です。
残されたオーナーは家賃収入がないまま、ローンの返済に苦しむことになります。
不正融資
不正融資とは、預金残高や収入を実際より多く見せるために、通帳や源泉徴収の数字を改ざんして銀行の融資を通す手口です。
本来であれば借り入れることができない額が融資された結果、毎月の支払いに苦しみ、最悪の場合には破産に至ります。融資が通ることは、「いいことだけではない」と頭に入れておきましょう。
不動産物件の入居状況詐欺に遭わないための対処法
ここまで詐欺の手口や事例をご紹介してきましたが、入居状況詐欺被害に遭わないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。
まずチェックするポイントは、過去の収益率や入居状況などを確認できるトラックレコードです。約1年間分のトラックレコードを請求し、過去の実績を確認しましょう。特に確認すべき点は、維持管理費として水道光熱費、高架水槽や貯水槽の点検費用、エレベータ保守点検費用などは確認すべき点です。
また、修繕リストも見せてもらえるとその分の費用も予測できます。入居率に惑わされずに、実質利回りがどうなのかを自分で判断することが重要です。
そのほか、直近での入居時期を確認し、サクラ入居者のような不自然な流入がないかも確認するとよいでしょう。
そして、一番重要なのが、現在の入居者の家賃です。恐らくレントロール（賃料表）を見ると部屋ごとにバラツキがあると思います。一般に入居歴の長い方ほど賃料が高く、最近の入居者ほど賃料は低くなっています。これは最近の入居者の方が築年数が経過して下がった家賃相場で契約しているために発生する現象です。しかし、最近の入居者なのに賃料の高い部屋があるかもしれません。それを見たら要注意です。家賃偽装をする業者ですとこの高い賃料に対してリノベーションをしたから賃料が高い、などともっともらしい理由を述べるかもしれません。入居中の部屋の内装を確認することは非常に難しいため、これを見抜くのはなかなか難しいのです。
このような場合は適正な家賃であるかを確認するためにはインターネットで賃貸募集のサイトを活用しましょう。SUUMOなどの部屋探しが出来るサイトで実際に築年数、駅徒歩分数、間取り（面積）を購入物件の間取りに併せて検索してみます。そこで出てきた賃料がもし購入物件の賃料とかけ離れていたら要注意です。中には満室と言われているのに賃貸募集されていた、なんていうケースもよく聞きます。
不動産の入居状況詐欺に遭った際の相談先
詐欺被害の解決に向け、国では相談窓口を設置しています。被害を受けたときや、詐欺であるのか自分では判断できない場合も、適切な対処法を教えてもらえます。
ただし、時間が経過すると対応できないこともありますので、不安を感じたら速やかに相談しましょう。
消費者庁
消費者庁では、事業者との間でトラブルが発生した場合に、国民生活センターや消費生活センターへの相談を呼び掛けています。
どこに連絡すればよいか困ったときには、消費者ホットライン「188」に電話をすることで身近な相談窓口を案内してくれるので活用してみてください。専門の相談員が公平な立場から対応してくれます。
免許行政庁
「しつこく電話をかけてくる」ケースや、「契約するよう脅迫された」など、不動産取引について悪質な勧誘を受けた場合、国土交通省では各地方の免許行政庁に報告するよう求めています。
免許行政庁に報告する際には、日時や会社情報、担当者名、具体的なやり取り内容を知らせる必要があるため、メモなどに記録しておくといいでしょう。
弁護士
詐欺被害に遭ったことが明らかな場合には、弁護士に相談するのも手です。法律のプロから法的措置や解決策について、明確にアドバイスしてもらえるため、なるべく時間を空けずに相談してみてください。
どの弁護士に相談したらいいのか分からない場合は、法務省が管轄する「法テラス（日本司法支援センター）」に相談すると法制度や弁護士などを紹介してもらえます。
まとめ：不動産の入居状況詐欺にあったらすぐに相談しよう！
悪質な業者は、不動産知識が少ない人を狙ってだまそうとしてきます。特に入居状況については、本当かどうかを見抜くのが難しい点でもあります。
不動産投資に興味がある方は、この記事でご紹介したようなトラブル事例やリスクを事前に理解することが大切です。うまい話に乗せられ、勧められるままに契約してしまうことで自分の人生を狂わせてしまう可能性もありますので、十分注意してください。
今回の記事を参考に、万が一被害に遭った場合には自分だけで解決しようとせず、すぐ専門家に相談し被害拡大を防ぎましょう。
