不動産投資の家賃保証（サブリース）とは？詳細や詐欺手法を解説！

不動産投資では入居者がいなければ家賃収入は見込めません。一方で「家賃保証（サブリース）があるから安心」などの言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

サブリースでは業者に不動産運営を委託することで、入居者の有無に関わらず毎月一定の家賃収入が投資家に支払われます。一見とても魅力的な方法に思うかもしれませんが、ときには自己破産のリスクも。過去にはサブリースを利用した詐欺事件も多数発生しました。

この記事では、サブリースのメリットやデメリット、サブリース詐欺について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資における家賃保証（サブリース）とは

家賃保証（サブリース）とは、業者がオーナーである投資家からアパートやマンションを一括借り上げして入居者に貸し出す方法です。通常の不動産投資ではオーナーと入居者が契約を結びます。対してサブリースでは、オーナーはサブリース会社と契約を結び、サブリース会社が入居者と契約。不動産の運営業務もサブリース会社が担います。

オーナーが契約を結んでいるのはあくまでも業者であるため、入居者がいない場合でもサブリース会社からオーナーに毎月一定のお金が支払われます。これが、家賃が保証されるといわれる理由です。

サブリースは違法ではありません。問題なのは、相場以上の家賃設定をした結果、入居者がいなくなり、業者が経営破綻して家賃収入がなくなる恐れがあることです。また「楽に不動産運営ができる」「毎月家賃収入があるから安心」といったセールストークで物件を購入した後、業者が姿を消す「サブリース詐欺」の可能性もあるので気を付けましょう。

不動産投資に関する家賃保証のメリット・デメリット

サブリースにはメリットと同じくらいデメリットがあります。サブリースを利用して詐欺を企む悪質業者もいるので注意が必要です。トラブルに巻き込まれないためにも、事前にリスクや注意点をきちんと把握しましょう。

不動産投資における家賃保証のメリット

アパートやマンションの不動産運用では、入居者がいなければ家賃収入はありません。入居者を募るためには広告を出すなどの営業活動を自ら行う必要があります。不動産運用は購入したら終わりではなく適切な運用・運営が必要となり、面倒な業務が多いです。

上記の問題を解消してくれるのがサブリース契約です。サブリース会社に運営を任せるため、営業や賃貸借契約などの面倒な手続きもすべて代行してくれます。また空室になったとしても一定の家賃収入を受け取れることから、不動産投資のリスクを軽減する手段としてサブリース契約をするオーナーも多いです。

不動産投資における家賃保証のデメリット

一定の家賃収入がもらえるといっても、家賃分の金額をすべてもらえるわけではありません。一般的に家賃の10～20％ほどは手数料としてサブリース会社に支払われ、残りの80～90％がオーナーの手取りです。たとえば家賃15万円の部屋であれば、1室あたり13万円～12万円がオーナーが受け取る金額です。自分で運営するよりも手取りが減ってしまうことは覚えておきましょう。加えて、修繕費などはオーナーが負担しなければならないことも忘れてはいけません。特に修繕費の請求はトラブルの元になりますので注意が必要です。例えば、部屋の原状回復費用として30万円の請求があったとしたら、オーナーはそれに応諾する必要があります。なぜなら修繕しないと入居者を入れられなくなり、サブリースを一方的に減額、ないしは解約させられてしまうからです。ポイントはこの修繕の見積もり、発注について、オーナー側でもできるようになっているか。それを禁止するような文言がサブリース契約書の中に入っているケースは後々トラブルに発展するケースが多いのです。特にこの修繕を法外な値段で請求してくるような悪質サブリース業者も存在しています。

また、契約内容の更新によって家賃収入が減る可能性もあります。しかし、家賃収入が減らされたとしてもローンは払い続けなければなりません。サブリース契約の罠に引っかかってローン返済に苦しむオーナーもいるので要注意です。

不動産投資で家賃保証（サブリース）を活用する場合の注意点

過去にはサブリースを利用した詐欺が多数発生しています。特に「レオパレス問題」「かぼちゃの馬車事件」などはご存じの方も多いのではないでしょうか。サブリースを活用する際には契約内容について十分に確認することが大切です。

定期的な更新による契約内容の変更に注意

サブリースでは2年～5年ごとに契約内容が更新されることがほとんどです。入居者が増えずに経営が困難となった場合には契約内容を変更し、オーナーへの支払いも減額される可能性があります。

過去にはサブリース会社の倒産によって家賃収入が支払われなくなったケースもありました。2018年に発生した「かぼちゃの馬車事件」では当初「30年の家賃保証」を謳っていたサブリース業者が経営破綻。相場以上の建築費、銀行の不正融資といった要素が絡み合い、1億円以上のローンを組んでいた投資家のなかには自己破産に追い込まれた人もいます。

サブリース契約を結んだからといった永続的に家賃が保証されるわけではありません。契約内容やリスクについてきちんと確認しておきましょう。

このように急にサブリース業者の家賃の振り込みが滞り出したらどうしたら良いのでしょうか？業者が家賃を持ち逃げしてしまうのです。そのようなケースも想定し、自分の物件を管理できる業者をあらかじめ見つけておくことが重要です。入居者からの集金、入退去の対応、入居者からの問い合わせ対応など、賃貸管理を引き受けてくれる業者をあらかじめ目星をつけておけば、いざという時でも対処が可能です。

サブリース契約の契約解除による高額な違約金に注意

もし家賃収入が減額してサブリース契約を解除したいと思っても、タダで解約できることはほとんどありません。一般的に家賃3カ月～6カ月分を違約金として支払うケースが多いです。さらに借地借家法第28条によると、契約更新を拒絶するには正当な理由が求められています。「減額に不満がある」という理由では解約できない場合があるため注意しましょう。

そのほか、サブリース会社側から一方的な契約解除がされるなどの「オーナーにとっての不利な契約内容」にも十分な確認が必要です。

政府はサブリース事業適正化のために「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」を制定。業務のガイドラインを作成するなどして注意を呼び掛けています。詳しくは国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトを参考にご覧ください。

賃貸住宅管理業法ポータルサイト – 国土交通省 (mlit.go.jp)