- 「営業マンに勧められて不動産を購入してしまったけれど、やっぱり解約したい」
- 「投資用の不動産物件でもクーリング・オフは適用されるのか知りたい」
以上のようなお悩みを抱えている方はいませんか。投資用の不動産物件においてもクーリング・オフは適用されます。ただし、すべての物件に適用されるわけではなく、一定の条件があります。条件を満たしていなければ、たとえ詐欺だったとしても解約が難しくなるため注意が必要です。
この記事では、クーリング・オフできる不動産物件の条件や詐欺事例、対処法などを解説します。不動産購入前にクーリング・オフの条件を理解し、詐欺被害を防ぎましょう。
目次
不動産におけるクーリング・オフ制度とは
クーリング・オフ(cooling-off)は「頭を冷やす」「冷静になる」という意味です。消費者を守るため、一定期間であれば契約を解除できる制度として設定されています。クーリング・オフできる商品や契約内容は多岐にわたり、宅地建物取引業法第37条の2では、不動産物件もクーリング・オフできる旨が明記されています。
一般的に、クーリング・オフをしたい場合は書面で相手に通告します。証拠を残すためにも、書面は内容証明郵便で送りましょう。
書面の書き方は消費者庁や国民生活センターのHPでも紹介しているので参考にしてください。
不動産投資物件でクーリング・オフする条件
不動産物件でクーリング・オフをしたい場合、一定の条件を満たす必要があります。ポイントは、契約場所や有効期間、契約者が一般人であるかどうかです。
クーリング・オフの条件①：詳細説明を受けてから8日以内
クーリング・オフは永遠に適用されるわけではありません。特に不動産物件では、詳細説明を受けてから8日以内が適用期間です。
一般的に、物件を契約した際はクーリング・オフについて記載された告知書が交付されます。もし解約したい場合には、この告知書が交付された日から8日以内に手続きを行いましょう。
もし告知を受けていない場合には契約終了までクーリング・オフが可能となります。
クーリング・オフの条件②：事務所以外の場所での契約
喫茶店やファミリーレストラン、買手の自宅など、宅建業者の事務所以外の場所で契約が交わされた場合はクーリング・オフが適用されます。これらの場所は、買手が冷静な判断をしにくいと考えられるためです。
反対に、事務所や展示場など、宅地建物取引士の配置が義務付けられている場での契約はクーリング・オフできません。
なお買手の自宅であったとしても、買手が自宅での契約を希望した場合には適用されないため注意しましょう。
クーリング・オフの条件③：物件引渡し・代金支払いが未完
クーリング・オフは、物件が引き渡されていない、かつ代金が未払いであることが条件です。引き渡しと代金の支払いが終了してしまうと、契約が履行したとみなされます。
物件引き渡しと代金の支払い、どちらか片方しか完了していない場合はクーリング・オフが可能です。また引き渡しは「登記手続きが完了」している必要があります。
クーリング・オフの条件④：買手が「一般の消費者」
クーリング・オフは専門知識が乏しい一般の消費者を守るための制度です。そのため、買手が一般人のときに限り適用されます。もし買手が、宅建業者など不動産知識を有する専門家であった場合には「正当な判断ができたもの」とみなされ、クーリング・オフはできません。
また、買手は「個人」とは制限されていないため、不動産に関係がなければ法人でも適用されます。
クーリング・オフの条件⑤：売手が「宅建業者」
不動産のクーリング・オフは、専門知識を有する者が、知識のない一般人・法人を不当に騙さないために設定されています。そのため、売手は「アパートやマンションなどの売買取引に特化した」宅建業者であることが条件です。クーリング・オフが適用されるのは、売手が宅建業者、かつ買手が一般人の場合と認識しておきましょう。
優良な宅建業者になりすました悪質業者もいるため、購入前には売手が本当に宅建業者かどうかの確認が重要です。
なお以下は、消費者庁が公表しているクーリング・オフに関する詳細情報なので、正しい防衛知識を備えて対策してください。
参照：消費者庁-取引対策課：「クーリング・オフに関する資料」
不動産営業マンによる注意すべきクーリング・オフに関する詐欺
クーリング・オフで解約できることを理由に、投資用不動産物件の契約を迫る悪徳業者もいます。特に注意すべき言葉は以下の3つです。
- 「クーリング・オフができるから大丈夫」
- 「気が変わったら解約すればいいから、とりあえず今日契約しましょう」
- 「無条件で解約できるクーリング・オフがあるから、優良物件がなくならないうちに契約しましょう」
以上のように、契約を急かす言葉は詐欺の可能性があるため要注意です。なかには、クーリング・オフができると言っておきながら、なかなか返金に応じない業者もいます。クーリング・オフ制度があるとはいえ、「一度交わした契約の解除は難しい」と認識し、慎重な判断を心掛けましょう。
不動産投資に関する詐欺でクーリング・オフ制度を行使した事例
ここからは、不動産投資詐欺においてクーリングオフ制度を行使した事例をご紹介します。もし詐欺に遭った場合でも解約できる可能性はあります。焦らず適切な手続きを行いましょう。
テレアポによる不動産営業マンのセールストーク
「電話で不動産投資についてしつこく勧誘されたうえ、家に営業マンが訪問してきた。そのまま物件の説明を受け、言われるがままに契約してしまった」
不動産投資詐欺において電話での勧誘は非常に多い手口です。上記のケースでは、契約場所が事務所以外であり、売手都合で自宅にやってきたためクーリング・オフが可能です。ただし、買手が自宅に来るよう要望した際には適用されないので注意しましょう。
なお不動産契約において迷惑な勧誘は、宅地建物取引業法施行規則で禁止されています。しつこく電話をかけてきたり、契約するよう脅迫されたりした場合には速やかに免許行政庁へ報告してください。
以下は国土交通省が提供している、投資用マンションに関する悪質な勧誘事例について紹介したサイトです。実際の事例から学ことで、具体的な対策が取れるため、ぜひ参考にしてください。 参照：国土交通省_「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等」
不動産会社によるモデルルームの訪問
「モデルルームにて、不動産会社を名乗る人に声を掛けられて話が弾み、後日また会う約束をした。再び会うと、不動産投資の話を持ち掛けられ、セールストークに乗せられてその場で契約してしまった。契約から3日経ってしまったが解約したい。」
上記の場合、告知書が渡されていたとしても8日以内であり、事務所以外の場所で契約しているためクーリングオフが可能です。
このほか、街中で名刺交換をした後、内容が偽装された物件を紹介されて契約してしまうケースもあります。前述しましたが、悪質不動産会社が物件売買のプロである宅建業者になりすましている可能性もあるので、十分注意しましょう。
不動産投資でクーリング・オフ制度が必要な詐欺に遭遇した際の対処法
不動産投資詐欺に遭ってクーリング・オフ制度を利用したい場合や、トラブルに巻き込まれた際は、以下の専門機関に相談してみましょう。
- 宅地取引業保証協会
- 一般社団法人「日本不動産仲裁機構」
- 公益財団法人「日本賃貸住宅管理協会」
- 公益社団法人「全国賃貸住宅経営者協会連合会（賃貸協会）」
- 弁護士
- 消費生活センターまたは国民生活センター
もしクーリング・オフが適用されない場合でも、不当な勧誘であったと認められれば、消費者契約法で契約解除できる可能性があります。
法務省が管轄する相談窓口「法テラス」では無料で法律相談や弁護士の紹介をしてくれるため、困った際にはご活用ください。
参照：法テラス 公式ホームページ (houterasu.or.jp)
また宅地取引業保証協会では、苦情解決のほか、1不動産業者あたり1,000万円を上限に弁済業務を行っています。売手が協会員であることが前提ですが、いざというときのために覚えておきましょう。
まとめ：不動産投資でのクーリング・オフ制は条件を確認したうえでの冷静な判断が重要
もし営業マンに勧められるまま不本意な不動産契約をしてしまった際も、一方的に契約解除できるクーリング・オフ制度が助けになるでしょう。ただし、クーリング・オフが適用されるには一定の条件を満たさなければならないので、事前に内容を把握しておく必要があります。
加えて、クーリング・オフ制度で解約できることを理由に契約を急かす悪徳業者には要注意です。契約してからクーリング・オフができないと知っても手遅れとなります。一度交わした契約は簡単に解除できないものと思い、冷静な判断を心掛けましょう。
