短期間で複数の投資用不動産物件を購入できる「一法人一物件スキーム」をご存じでしょうか。物件ごとに法人を設立することで、それぞれ別の金融機関から融資を受けられます。効率的な投資法として魅力に感じている投資家も多いのが現状です。特に過去、メガ大家、ギガ大家と呼ばれる大家の中にはこの手法を使って急激に規模拡大をした投資家もいたようです。一時期は不動産業者のセミナーでも良く耳にすることがありました。
この一法人一物件スキームですが結論からいうと、デメリットのほうが大きいです。エビデンス改ざんとして金融機関を騙したとみなされる可能性もあり、最悪の場合には経営破綻や自己破産に陥ってしまいます。
この記事では、一法人一物件スキームのメリット、デメリットや被害に遭った際の対処法について解説します。知らないうちに詐欺の当事者とならないためにも、ぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産投資における強力な手法「一法人一物件スキーム」とは
一法人一物件スキームとは、複数の不動産を購入するために物件ごとに法人を設立して融資を受ける方法です。それぞれ別の金融機関から融資を受けることで個人の与信枠以上の借入が可能となってしまいます。
1個人の融資のみでは複数物件を購入できない
一般的に、ほかの金融機関を含めてすでに多額の借入がある場合、返済能力の範囲を超えていると判断されてしまうため追加の融資は断られます。そのため、1個人の融資で複数の物件を購入することは現実的ではありません。
たとえ数千万円規模の投資用不動産物件を所有する実績ある投資家だったとしても、資産状況によっては個人で受ける融資には限界があるのです。しかし個人ではなく法人として申請すると、個人の信用情報に影響せず新たな融資を受けることができます。この仕組みを利用したのが「一法人一物件スキーム」と呼ばれる投資手法です
法人の人格を利用して複数の投資用不動産物件の融資を可能にする
法人とは、法律上で人と同じ権利や義務が認められた存在です。同一人物が複数の法人を設立したとしても、法律上ではそれぞれまったく別の人格として認められます。融資の際には代表者の信用情報にも影響しません。
法人の人格を利用した一法人一物件スキームは、物件ごとに法人を設立し、すでに融資を受けていることを隠しながら、それぞれ別の銀行の融資を受ける手法です。
たとえば、A法人を設立してa銀行から融資を受けたとします。その後、さらに融資を受けるために新たにＢ法人を設立し、b銀行から融資を受けるという仕組みです。
不動産投資における一法人一物件スキームのメリット
一法人一物件スキームのメリットは、短期間で事業拡大が狙える点と与信枠以上の融資が受けられる点の2つです。それぞれ詳しく解説します。
不動産投資規模を短期的に拡大できる
一法人一物件スキームの大きなメリットは、短期間で不動産投資の規模を拡大できることです。
投資用不動産の法人であったとしても、一度に複数の物件の融資は下りません。これは金融機関が不動産の経営状況を判断するために、ある程度の時間が必要だからです。通常、新たに不動産を購入するまで少なくとも3年ほどの期間が空きます。
一方、一法人一物件スキームで購入する場合は、物件ごとに異なる金融機関から融資を受けるため、短期間で複数の不動産が購入できるのです。
規定の与信枠以上の融資が受けられて節税にもなる
個人の与信枠以上の融資を受けられるのも特徴です。たとえば個人では1億円の融資が限界だった場合も、5つの法人を設立した後それぞれ別の銀行から1億円ずつ融資を受けると、合計で5億円の融資を受けたことになります。
また、法人化することで税率が低くなったり経費が計上しやすくなったりして、節税対策になる場合もあります。
特にFIRE（Financial Independence, Retire Early：早期リタイア）を目指す人を中心に、効率的に資産を増やす方法として一法人一物件スキームは注目が集められています。
不動産投資における一法人一物件スキームのデメリット
既存の融資を隠した一法人一物件スキームは、金融機関を騙す不正行為に該当します。もし不正が発覚した際には一括返済が求められる場合もあり、経営破綻や自己破産のリスクがあります。
不正が金融機関に発覚した場合は一括返済を求められる可能性もある
ほかの金融機関から融資を既に受けていることを隠して申請する一法人一物件スキームは不正行為です。
不正が発覚した場合には制裁措置として、銀行などの機関投資家から一括返済が求められる可能性があります。また、金融機関を欺いて業務を妨害したとして偽計業務妨害罪などの法律上の罪に問われる可能性も否定できません。
実際に、2019年ごろには「りそな銀行」がこのスキームの利用者に対して一括返済を求めていたという噂（あくまでも噂で、真偽のほどは確認できておりません）を良く耳にしました。
「言わなければバレない」などと一法人一物件スキームを勧める業者もいますが、最終的に責任を取るのは融資を受けた本人（投資家）です。詐欺の当事者となり得るリスクを把握しておきましょう。
消費税還付が受けられないほか経営破綻になるリスクがある
以前は不動産を購入した際に消費税の還付が受けられました。
しかし、一法人一物件スキームや金地金売買スキーム、自動販売機スキームなどのさまざまな不正行為が問題視されたことで、国は法改正を実施。2020年10月以降より、消費税の還付が受けられなくなっています。
節税効果がないうえに一括返済による自己破産や経営破綻のリスクが高いなど、デメリットが非常に大きい投資手法です。また、法人が増えるということは、管理するための費用も増えるということも頭に入れておきましょう。
不動産投資の一法人一物件スキームの注意点
「別の金融機関から融資を受けているからバレないだろう」「ほかの融資のことは黙っていたら大丈夫だろう」と思っている方は要注意です。近年は銀行合併が進み、金融機関同士で情報共有がされやすくなっています。
財務省のシンクタンクである財務総合政策研究所によると、2001～2021年の間で全国の金融機関数は13％～33％減少しています。デジタル化やコスト削減の影響を受け、今後もさらに合併は進むとみられています。
さらに繰り返しになりますが、以前までメリットとされていた消費税還付は、法改正により2020年10月以降から受けられなくなっています。詳しくは下記のURLから国税庁の参考資料をご覧ください。
一法人一物件スキームを知らずに投資用不動産物件を購入してしまった場合の対処法
もし一法人一物件スキームの問題点を知らずに不動産を契約して購入してしまった際には、速やかに専門家に相談しましょう。相談窓口として以下の3つがあります。
- 弁護士
- 宅地建物取引業保証協会
- 一般社団法人日本不動産仲裁機構
特に一般社団法人日本不動産仲裁機構は、全国の弁護士や不動産関係の専門家が仲裁となってトラブル解決へ取り組んでくれます。詳しくは以下のサイトをご覧ください。
そのほか、不正融資で購入した物件は早めに売却して手放すことも1つの手です。一括査定サイトなどで不動産業者に見積もりを依頼してみましょう。
まとめ：一法人一物件スキームによる不動産投資はデメリット面が大きい
一法人一物件スキームはデメリットが非常に大きい投資手法です。
金融機関を欺いたことによる社会的制裁の影響は計り知れず、最悪の場合には自己破産や経営破綻に陥ったり法的罰則を受けたり、さまざまな損失を被る可能性があります。もし「業者から勧められるままに法人を設立して物件を購入してしまった」という状況に遭遇した際には、速やかに弁護士などの専門機関へ相談しましょう。
一法人一物件スキームによる不動産投資は、知らないうちに詐欺の当事者となってしまう危険があります。投資を考える際には目先のメリットに惑わされず、想定されるリスクを十分に理解したうえで行いましょう。
