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サブリース契約は締結するべき？しない方がよい？
不動産経営は安定していると言われていますが、退去や退去後の募集が上手くいかないケースやリフォーム費用などを考えると、実際は想定しきれないリスクをはらんでいます。そこで物件購入の際に不動産会社が提案してくるのがサブリース契約です。
サブリース契約は投資用不動産を業者が一括で借り上げ、入居率に関わらず安定的な賃料収入を約束してくれる仕組みです。手数料が必要となるものの、サブリース業者は客付けする賃貸募集能力や賃貸管理力を持っているので、安定的に客付けできるという説明を受けると思います。これだけ聞くと不動産経営に関わるリスクをすべてリスクヘッジできる魔法の仕組みのように聞こえます。
しかし、サブリース契約を結んだ賃貸大家業を営む投資家がサブリース業者とトラブルになるケースは少なくありません。サブリースでリスクヘッジしたはずなのに、トラブルが起こってしまうというのはどういう事態なのでしょうか。本記事ではサブリース契約の締結後の賃料減額や運営トラブルが発生するリスクなどに関して解説していきます。
サブリース契約のリスクと注意点
賃料減額や契約内容について理解し、リスクを事前に認識することが重要です。実際金融庁には、複数の賃貸大家からのサブリース関連の相談が毎年寄せられているようで、サブリース業者のうたい文句と契約書の内容が異なるため、損をしてしまった！という被害が報告されています。よくある相談事項に関して金融庁がまとめた資料を見ながら、サブリース契約に関する注意を払う点を確認していきましょう
サブリースの要注意ポイントその１：契約期間と更新に関する説明相違
宣伝時には、安定した長期間の賃料保証が強調されることがありますが、契約書には、契約期間の明記と、期間終了後の更新についての条件が定められています。
つまり、契約期間内の解約や賃料改定の可能性があるため、宣伝時に提示される安定した長期間の賃料保証は必ずしも保障されません。借地借家法により、サブリース業者（借り手）が法的に保護される傾向があり、貸し手（大家）にとって契約の解除は困難です。このため、賃貸経営が赤字に転じても契約を解除することが難しくなるリスクがあります。
完全にリスクヘッジできるわけではない点に加えて、解除したくても解除できないという点を理解しておく必要があります。
サブリースの要注意ポイントその２：賃料に関する説明相違
営業時には一定の賃料保証が提案されますが、契約書では賃料の改定に関する条項が含まれており、特定の条件下で賃料が変更される可能性があります。
しかし、契約書における賃料の改定条項は、賃料保証が固定されているとの宣伝と異なり、市場状況やその他の要因により賃料が変更できると記載されていることが多く、長期的な収入見込みが不安定になるリスクが伴います。
世間相場の変動や物価や金融レートのリスクを事前に業者に相談しても、「その分賃料が上がるので大丈夫」と回答があるのですが、同エリアに新規物件が建てば家賃に影響がでる可能性があります。
完全にリスクヘッジできるわけではないが手数料は発生する。賃料も下落する可能性がある、という点をきちんと把握したうえで、依頼するかを判断する必要があります。
サブリースの要注意ポイントその３：修繕に関する説明相違
営業時にはメンテナンスや修繕に関する心配が不要であるとの宣伝がされることがありますが、契約書では、乙（借主）が責任を負うべき修繕に関しては、乙が費用を負担すると明記されています。
つまり修繕に関しては、宣伝時にはオーナーの手間がかからないように説明されるのですがが、契約書によれば、特定の修繕費用はオーナーの負担になることがあります。これは、予期しない出費が発生する可能性を意味します。
マンション1棟ものの場合、屋上の貯水槽の故障で300万円の修理費用が発生など、大きな修繕費用が見込まれていない場合、大きく計画が狂う可能性があることに留意してください。
サブリースの要注意ポイントその４：契約解除に関する説明相違
宣伝では契約の安定性が強調されますが、実際には特定の条件下でのみ契約解除が可能とされています。これは、契約違反が発生した場合にも、迅速な解決や契約の終了が容易ではないことを意味します。
つまりサブリース業者のサービス品質が低い場合や契約違反があってもすぐに契約解除できない場合があるわけです。悪質な業者の場合、見積書や請求書をあえて遅く提出する、またはあえて提出しないことで契約を解除させない（未払い金が1円でもある場合解除できないなどの条項を援用してきたそうです）などの不当な対応をとるケースがありました。
サブリース業者ともめると、賃料の振り込みをストップされるリスクもあります。すると銀行への借り入れを行っている場合、返済もできません。返済が滞ると物件を失うリスクもあります。1棟ものマンションの場合、返済金額が月額数百万円にも上る場合があるので、非常にクリティカルな影響があると言えるでしょう。
営業時には契約の柔軟性が強調される場合がありますが、契約書には「30日前の通知が必要であり、解約後の一定期間の賃料を支払う必要がある」などと記載されているケースがあります。解除はできるのですが、多額の費用を支払う必要があるわけです。
契約書における解約条件は、宣伝時の柔軟さと異なり、事前通知と追加の賃料支払いが必要となります。これは、サブリース契約が想定外のコストや手続きの負担を伴う可能性があることを示しています。
サブリースの要注意ポイントその５：原状回復に関する説明相違
営業時には、物件のメンテナンスや原状回復に関して心配が不要であるとされることがありますが、契約書では、通常の使用による損耗を除いた原状回復の義務が借主にあるとされているケースが多いことでしょう。
つまり宣伝時には物件のメンテナンスや原状回復の心配がないとされますが、実際には借主に原状回復の義務が課せられています。これは、契約終了時に追加の費用や手間が発生する可能性があることを意味します。収支シミュレーションできちんと考慮されていればよいのですが、コストが低く算定されているケースも多いため、実態と大きく乖離した結果が出やすい項目です。シミュレーションの内容を事前に精査する際に、録音などをしておきましょう。
サブリースの要注意ポイントその６：販売会社とグルになって、相場より高い賃料を約束して中途解除
サブリース業者は自社の客付け力や物件管理能力をアピールしてきます。もちろんサブリース業者は専門家なので個人投資家よりも高い実務能力を持っています。ですが経済合理性がない過大な家賃を保証してくるケースもあります。物件を販売したい悪質な不動産会社と関係のある悪質なサブリース業者は、相場の賃料が７万円であったとしても、１０万円や１２万円の月額家賃の保証をつけるケースがあります。
サブリース業者が高い賃料を保証すると、個人投資家は安心します。その分、物件の価格が高くても、疑問を持たずに個人投資家が購入することに抵抗を持たなくなります。たとえば１年や２年、逆ザヤがでても物件価格がその分釣り上げられていて、不動産販売会社からサブリース会社に損失が補填されていれば、不動産会社もサブリース業者も損をしません。
サブリース契約には賃料改定をするという項目もありますし、サブリース業者から借地借家法を根拠に、一方的に中途解約できる立場にいます。（それ以外の面でも、サブリース契約は、どこの業者もサブリース業者に有利な契約になっています。）
サブリースを利用する場合は大手の信頼のおける業者のみ利用。利用しないで「汗をかく」ほうが良い場合も。
サブリースは10％なり15％の家賃保証手数料を支払う代わりに、賃貸経営を安定化させリスクをヘッジすることを目的にした便利なスキームです。しかし高額な不動産賃貸経営のリスクを負担してもらう代わりに、物件の経営をゆだねることにもつながります。サラリーマンが2億円の物件を買うという際に、サブリースを利用すると、一見成功を約束されたように見えますが、収益機会を減らし、リスクヘッジを保証会社に頼り切ることになります。サブリース契約はこちらからは離婚できない結婚と同じくらい束縛が強い契約です。大げさではなく物件の価格によっては、自分の人生をサブリース会社にゆだねるという決断担っていることを理解してください。
もちろんサブリース契約が全て悪いわけではなく、メリットも大きいです。ですが盲目的にサブリースを信用しないほうがよい、という形で理解をしておくとよいでしょう。そのためにもサブリースで起こりうるリスクを正確に把握しておく必要があります。
サブリース契約でトラブルになりやすいポイントは、契約期間、賃料の安定性、修繕費用の負担、契約の解除や解約条件、原状回復義務に関するものです。投資家たるもの、不動産会社の営業が説明を十分にしてくれない点や、都合よく説明された点を冷静に分析する必要があります。
自分の人生がかかっているという危機感を持ったうえで、営業時の宣伝文句と実際の契約書の内容を読み合わせて、実際のところを想像することは、不動産投資の初心者に難しいミッションです。
まだ利用したことがない不動産投資家がサブリースを検討する場合は、セカンドオピニオンをサブリースに詳しい投資家や法律の専門家に相談することをおすすめします。
充分に理解しないままに契約して、身動きが取れなくなった投資家は物件を失うことになります。自信がない場合時こそ、サブリース会社に自分の人生をゆだねるのではなく、自分で管理会社や客付け会社と付き合い自分が汗をかくという選択肢も視野にいれて検討してください。
