前編に引き続き、不動産物件を満室にするためには、入居者を早く見つけることがカギとなります。
退去者がずっと出ないということは、いくら条件の良い物件でも難しいため、次の入居者を見つけなくてはいけません。
今回の後編では、入居者を見つける「客付け」についてご紹介します。
目次
客付けできないときにどうする？
不動産を満室にするために入居者を見つける重要さはわかったものの、どうしても入居者が見つからず客付けができない場合もあるでしょう。
そうなると空室状態が続いてしまい、家賃収入が入らない状態となります。
ローンがある場合には、返済にも影響がしてくるため早く客付けをして改善しなくてはいけません。
家賃を下げて客付けをしやすくする方法もありますが、他の入居者への影響などを考えると家賃の値下げも簡単にできることではありません。
そのような場合に、賃貸経営をしていく上で敬遠しがちだった「外国人への賃貸」「年金受給者への賃貸」も、積極的に取り入れていく必要があるでしょう。
外国人賃貸市場
「言葉が通じないから心配･･･」「家賃の支払い滞納やトラブルが気になる･･･」など、さまざまな理由により外国人への賃貸が消極的であることが多いのが現実です。
しかし、日本では外国人労働者の受け入れ拡大を始め、在留外国人の出生など増加傾向となっています。
日本人の人口減少が問題になっていますが、外国人住民は増加しているため、いつまでも消極的なっていることは不動産投資の障害となってしまう可能性を秘めています。
外国人のいる世帯は賃貸住宅に住んでいるケースが高く、日本の賃貸経営のマーケットには欠かせないシェアです。
そのため、外国人にも積極的に貸し出すことで、空室リスクを軽減することができるでしょう。 いつまでも外国人の賃貸市場に消極的になっていると、ターゲットが狭くなる一方でいざという時に客付けすることも難しくなってしまいます。
外国人賃貸の注意点
外国人も積極的に賃貸するようにしていきたいですが、注意すべき点は知っておきましょう。
代表的な注意すべきポイントは4つ。
・家賃支払い能力を入念にチェック
・契約内容をしっかり理解してもらう
・外国人対応の保証会社をつける
・トラブル対策やルール厳守
賃貸市場を広く活用するためにも、4つのポイントに注意しましょう。
家賃支払い能力を入念にチェック
外国人に限らず日本人でも入居前に審査を行いますが、外国人の場合は勤続年数や年収などのチェックだけでは万全とは言えない場合もあります。
万が一、家賃滞納となってしまった場合、数カ月では強制退去をさせることは現実的に難しく、リスクを被る可能性も頭に入れておかなければなりません。
最悪のケースにも備えて、身元引受人が日本に在住しているかどうかなど、できる限りリスク対策をしておきましょう。
外国人に限らず日本人でも入居前に審査を行いますが、外国人の場合は勤続年数や年収などのチェックだけでは万全とは言えない場合もあります。
万が一、家賃滞納となってしまった場合、数カ月では強制退去をさせることは現実的に難しく、リスクを被る可能性も頭に入れておかなければなりません。
最悪のケースにも備えて、身元引受人が日本に在住しているかどうかなど、できる限りリスク対策をしておきましょう。
契約内容をしっかり理解してもらう
日本の一般的な契約内容の説明と同じではなく、外国人入居者へ念には念を入れた説明が必要です。
日本では常識と思っていることも、常識として通用しないことがあります。
また、入居者に不法滞在や犯罪経歴があった場合、思いもよらないトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるでしょう。
通常の契約書以外にも誓約書をつくり、十分に理解した上で進めなくてはいけません。
外国人対応の保証会社をつける
一般的な契約でも保証会社を利用しますが、外国人の入居者の場合は外国人にも対応している保証会社を利用しなくてはいけません。
リスクが大きい家賃滞納や退去時の原状回復など、トラブルが合った場合に入居者に変わって保証会社が対応をしてくれます。
外国人に賃貸することの不安も軽減でき、安心できる必須項目と言えるでしょう。
トラブル対策やルール厳守
滞納や原状回復などお金が絡む部分は保証会社で対応してくれますが、騒音や生活ルールのトラブルは保証会社ではなく管理会社側の対応となります。
文化の違いや生活習慣の違いが、トラブルになってしまうことも珍しくありません。
細かく説明をして、しっかりと理解してもらうことが大切です。
年金需要
外国人への賃貸市場と同様に、消極的になるケースが多いのが「年金受給者」への賃貸です。
その理由としてあげられるのが、「事故や孤独死などの心配」「家賃支払いの心配」「保証人の確保が難しい」ということ。
60代くらいから審査が厳しくなる傾向で、賃貸物件が借りづらくなるのが現状です。
しかし、外国人市場でもわかるように、日本人の人口減少は市場への影響が大きく、今のままでは空室リスクをカバーすることができません。
日本人の人口は出生率が年々落ちているため、高齢者が多くの割合を占めるようになっています。
そのため年金受給者の需要は高く、積極的に貸し出す選択肢が客付け対策にもなると考えておきましょう。
