不動産投資には、さまざまな種類があります。なかでも、オフィスビルやマンションの一区分だけを購入して運用する「オフィスフロア投資」をご存じでしょうか。
新型コロナウイルスの影響でリモートワークやオフィス分散が普及し、オフィスフロアを複数構える企業も増えました。
オフィス需要の高まりから、高利回りも期待されるオフィスフロア投資ですが、詐欺を企てる悪徳業者もいるので注意が必要です。この記事では、オフィスフロア投資のメリット・デメリットや、詐欺に遭わないための対策をご紹介します。
＜この記事は、こんな方におすすめです！＞
- オフィスフロア投資とは何か気になる
- オフィスフロア投資のリスクが知りたい
- 詐欺に遭わない対処法を知りたい
目次
オフィスフロア投資とは
オフィスフロア投資は、区分所有によってオフィスビルの一区画だけを購入し、企業や団体に貸し出して不動産所得を得る手法。投資家の所有物になるのはビル一棟ではなく、購入したフロアのみです。
フロア単位での運用が可能
オフィスフロア投資では、オフィスビルのワンフロア（一区画）のみ運用できるのが特徴です。
オフィスビルはアパートやマンションよりも高額な傾向にあり、一棟購入するとなると、安くても数億円はかかかります。しかし区分所有であれば、購入費はワンフロア分のみであるため、投資のハードルが低くなります。
ほとんどの場合、オフィスビルの管理を行うのは管理会社です。管理費の支払いは必要ですが、清掃や賃料回収の面倒な運用の必要もありません。
ハイグレードな物件を運用できる
立地がよい、デザインがおしゃれ、高性能の設備を備えているなどの人気物件は、価格が数十億円の場合も。しかし区分所有なら、ハイグレードな物件であっても購入できる可能性があります。
特にビジネスパーソンが集まる都心部では、ハイグレードなオフィスへ一定の需要があり、高い利回りにも期待ができるでしょう。また、オフィスビルは耐震構造がしっかりしていたりセキュリティ面が高かったりなど、安全面でのメリットもあります。
オフィスの需要は増加傾向
近年働き方は多様化し、サテライトオフィスやコアワーキングスペースなどのオフィスフロアの人気が高まっています。
また国土交通省が公表している「令和4年地価公示の概要」によると、新型コロナウイルスの規制が緩和されたことで景気が回復傾向にあり、都心では地価も上昇しています。
居住用マンションは人口減少にともなう空室率上昇が懸念されていますが、都心部のオフィスに関しては、今後も引き続き需要があるといえるでしょう。
オフィスフロア投資のメリット・デメリット
区画所有によるオフィスフロア投資は、ビルの投資に挑戦しやすいメリットがある一方、当然リスクやデメリットもあります。物件を購入する前にメリット・デメリットの両方をしっかり把握しましょう。
オフィスフロア投資のメリット
オフィスフロア投資のメリットは以下の3つです。
- 低資金でビル投資ができる
- 空室リスクが低い
- 売却しやすい
オフィスフロア投資の大きなメリットは、少ない資金でビル投資を行える点です。人気の高いハイグレード物件であれば、安定した収益が期待できます。企業が集まる都心部では賃料下落や空室リスクも低い傾向にあり、仮に空室になったとしても、すぐに入居希望者が見つかるでしょう。
アパートやマンションと比べて出回っている物件数は少ないですが、その分、売却したくなった時にも買い手が現れやすい点が特徴です。
オフィスフロア投資のデメリット
オフィスフロア投資のデメリットは以下の3つです。
- 物件数が少ない
- 融資を受けにくい
- オーナーが複数人いる
オフィスフロアの需要は高いですが、区分所有で購入者を募集している物件がたくさんあるわけではありません。もし区分所有できるビルがあったとしても、立地条件が悪ければ入居する企業が見つからないリスクがあります。
また、区分所有とはいえオフィスフロアの価格は高額であり、金融機関からの融資も受けにくい傾向がある点を覚えておきましょう。
さらに一棟のビルを複数人のオーナーが共有するため、もしリフォームをしたいと思っても、ほかのオーナーと協議する必要があります。オーナー間のトラブルもゼロとは限らないので注意が必要です。
オフィスフロア投資に関するトラブル事例
オフィスフロア投資は人気が高まっていますが、知識の少ない投資家を狙った詐欺やトラブルが発生する可能性も考えられます。想定される事例を紹介するので、リスクをしっかり把握しておきましょう。
立地が悪く利用者がいない
「オフィスフロア投資は儲かる」などのセールストークを信じて物件を購入したが、立地が悪く利用者が現れないケースです。
特にオフィスフロア投資をはじめとした不動産投資では、立地が重要なポイントとなります。いくらオフィスの需要があっても、アクセスが悪く、社員が通いづらい場所を積極的に利用したい企業はあまりないでしょう。
営業マンの言葉を鵜呑みにせず、専門家に相談するなど、慎重に判断しましょう。
融資を受けられず巨額な初期費用が必要になった
「今すぐ契約しなければ、別の人に購入されてしまう」と急かされて契約したけれど、融資を受けられないケースです。
オフィスフロア投資は金融機関からの融資を受けにくい傾向にあります。ビル一棟購入するよりは安いとはいえ、特に都心のオフィスフロアは高額です。融資が受けられない場合、全額を自ら用意しなければなりません。
融資が受けられない状態だが「契約の途中解除は不可能」と圧力をかけられる場合もあるため、困った場合は弁護士や国民生活センターに相談してください。
融資が受けられなかった場合に契約が無効となるように「融資特約」という条件をば１倍契約時に入れることによって、このようなケースは防ぐことが可能です。売買契約を結ぶ前に、「もし・・・だったらどうなるのだろうか」と考えを巡らせておき不足の事態に備えておくとよいでしょう。
オフィスフロア投資で注意すべきセールストークとは
オフィスフロアでの不動産投資を検討する際、営業マンから以下のようなセールストークを聞いたら要注意です。購入させるための詐欺の可能性があります。
- 人気物件だから今すぐ購入したほうがよい
- オフィスフロア投資は絶対に儲かる
- 節税対策になる
特に「今すぐ」や「明日にはなくなるから今日、決めた方がいい」などの契約を急かす言葉や、「絶対に儲かる」の表現には気を付けましょう。また、節税対策になる場合もありますが、投資にはリスクがあります。その場で契約せずに、一度家に帰って冷静に考えることが大切です。
オフィスフロアの入居者は基本的に「法人」となります。要するに会社に借りてもらうということになりますが、立地によっては空室期間が非常に長くなる場合もあります。都内でも1年以上も空室になっている物件を見たことがあるのではないでしょうか？企業が借り手ですので景気にも敏感です。本当にその物件には需要があるのか、慎重に周辺エリアの調査をして物件を吟味しましょう。営業マンのセールストークを鵜呑みにしないように注意してください。
オフィスフロアでの不動産投資でトラブルに遭った際の相談先
オフィスフロアでの不動産投資を巡ってトラブルに遭った際には、被害を最小限にするために、すぐに専門機関へ相談しましょう。特に覚えておきたい相談先は以下の3つです。
- 日本弁護士連合会（日弁連）
- 日本司法支援センター（法テラス）
- 免許行政庁
日本弁護士連合会（日弁連）
日本弁護士連合会（日弁連）は、日本全国の弁護士が登録している団体です。全国各地の法律相談センターで、不動産や借金トラブルなどの相談に対応しています。
日弁連が運営する「ひまわり相談ネット」では、法律相談センターへの予約や問い合わせができるため、ぜひ活用してみてください。 参照：ひまわり相談ネット｜日弁連の法律相談インターネット予約 (soudan-yoyaku.jp)
日本司法支援センター（法テラス）
法務省が管轄している日本司法支援センター（法テラス）では、法律のプロが無料で法律相談や弁護士の紹介をしてくれます。
もし経済的に余裕がない場合、一定の条件を満たせば弁護士費用を立て替えてくれるため、まずは一度相談してみてはいかがでしょうか。
法テラス 公式ホームページ (houterasu.or.jp)
免許行政庁
宅地建物取引業法では、不動産取引を促す悪質な勧誘を禁止しています。
しつこい電話や自宅訪問、脅迫などの迷惑行為があった場合には、速やかに免許行政庁に報告してください。その際は、具体的な内容や日時などの報告が求められますので、会話内容を記録しておきましょう。
まとめ：オフィスフロア投資を狙う詐欺には要注意
オフィスフロアは高利回りの不動産投資として人気が高まっていますが、詐欺のリスクもあります。オフィスフロアの需要はあるとはいえ、「必ず儲かる」などの言葉に騙されないよう十分に注意しましょう。
もし詐欺やトラブルに巻き込まれた際には、早期に対処することが被害を最小限に抑えるポイントです。速やかに弁護士や専門家に相談しましょう。今回の記事を参考にオフィスフロア投資に関する知識をしっかりと身に付け、詐欺被害防止に役立ててください。
