不動産賃貸経営をして、いくらくらい稼ぐことを目標としていますか？
不動産投資をして生計を立てるには、「月50万円」を稼ぐことがひとつの目安となるでしょう。
50万円と言っても簡単に稼げるものではなく、ここからローンの返済や管理費などの経費もかかるので、全てが手元に残るわけではありません。
今回は、不動産賃貸で月50万円を稼ぐための、レベルアップした投資方法をご紹介します。
目次
古家
不動産投資を始める時に、いきなり大きな資金を投入することはリスクが大きいです。
いくらローンとは言え、自己資金が障害となってしまうことも珍しくありません。
そのような場合に、少ない資金で不動産投資を始める方法として「古家」の不動産があります。
古家と言ってもマンションやアパートの場合もあれば、戸建ての古民家のような物件も対象です。
「古い物件に賃貸の需要があるのだろうか･･･」と疑問に思う方がいるかもしれませんが、今はリノベーションをして快適な住まい空間にすることができます。
古家のメリット・デメリットを理解して、レベルアップした不動産投資に活かしましょう。
＜メリット＞
・物件価格を抑えることができる
単純に築年数が古い物件となるため、購入する物件価格を抑えることができます。
不動産価格は築年数にも大きく左右されるので、物件価格を抑えることは、不動産投資の自己資金のリスクを軽減できるでしょう。
・相続税対策が可能
相続をキッカケに不動産投資を始める人も多いでしょう。
古家を相続する場合は、被相続人の宅地に対して330㎡まで税金を、80％減額することができる「小規模宅地等の特例」を受けることができます。
また、古家を購入する場合には、減価償却期間を短くすることができるため、経費計上をして所得税や住民税といった税金を抑えることが可能です。
・資産価値が大幅に落ちる心配が少ない
不動産は築年数とともに資産価値が下落していきますが、ある一定のラインからは下落の推移が変化しにくくなります。
なぜなら不動産は「建物+土地」から成り立っていますが、土地は築年数で劣化するものではありません。
建物部分は築年数で劣化するため、築20年を超えてくると建物代が占める割合は小さくなります。
そのため古家だと、建物代は0円（とまではいかないまでもかなり安く）としてほぼ土地代だけの価格で不動産を購入できるイメージになります。
・固定資産税が抑えられる
固定資産税は、建物と土地の評価額より決定します。
古家の場合は、建物部分の評価が低いため、新しい物件と比べると固定資産税を安くすることが可能です。
毎年の支出になるので、固定資産税を抑えることは大きなメリットになるでしょう。
＜デメリット＞
・リノベーションや修繕費用がかかる
築年数が古いということは、それだけ劣化している物件ということになります。
設備も古く、中には交換しなくてはならないものもあるでしょう。
物件を購入する際には気が付かず、後々修繕箇所がボロボロと出てくる可能性もあります。
・ローンのハードルが上がる
金融機関は不動産を担保としてローンの審査を行います。
築年数が古ければ、資産価値も低くなるので金融機関はローンを通すことに敬遠しがちになります。
古家でローンを組む場合には、安定した収入の証明や自己資金を多少多めに準備しておくことがおすすめです。
・耐久性や耐震性の不安
地震や自然災害の多い日本では、耐久性や耐震性はとても重要なポイント。
古家の場合は、耐震基準が古いものもあるため、よく注意して物件を選ばなくてはいけません。 耐震性を補強することも可能ですが、これも費用がかかってくるので、構造的な部分も気にして不動産選びをしましょう。
マンション一戸建てを増やすには
不動産賃貸で月50万円を稼ぐには、取り扱う物件の規模を増やす必要があります。
マンションの1部屋だけで、賃料が高ければ月に50万円を稼ぐことはできますが、高い物件は初期投資も高くなりますし、ローン返済額も多いでしょう。
そのためマンションや戸建てなど賃貸で取り扱う物件数を増やすことで、月の不動産収入を増やしていくことが一般的です。
物件数が増えることで、まとまった収益を得ることができ、仮に1つ空室が出たとしても他が埋まっていればダメージが少なく済みます。
このように不動産賃貸の規模を増やすことで、不動産投資に安定感を得ることができるでしょう。
物件数を増やすには、個人よりも法人化する方がメリットが高いです。 節税としても個人よりメリットが高く、物件を購入するための融資も法人化した方が有利になる傾向があります。
買い替え！アパート一棟ものにチャレンジ
不動産投資の規模を広げるために、マンションの区分所有からアパートの一棟ものにチャレンジすることもレベルアップできるポイントです。
アパート1棟あれば、複数の物件数を所有することができ、まとまった収益はもちろん空室リスクも抑えることができます。
ただし、アパート一棟にすることは、築年数や規模によって取得価格が高くなり過ぎてしまうこともあるでしょう。
ハードルを高くしてしまうので、物件の築年数や規模を調整して無理のない範囲でチャレンジすることがおすすめです。
実際いくらの不動産を購入すれば良いのか？
毎月50万円の収入ということは、年間だと600万円の収入ということになります。
しかし、アパート一棟ものとなるとなかなか現金一括で購入するのは難しいと思いますので、ここは融資を受けて購入することを考えてみます。
中古の不動産を経営する上では、収入に対する銀行への返済の比率（返済比率）を50％以下に抑えておきたいところ。そうなると、年間で1200万円の収入が必要になってきます。
利回り12％、10％、8％の場合のそれぞれの物件価格は
12％：1200万円 ÷ 12％ ＝ 1億円
10％：1200万円 ÷ 10％ ＝ 1.2億円
8％：1200万円 ÷ 8％ ＝ 1.5億円
ということになります。
もちろん、1棟でいきなりこの規模の物件を購入することでも達成できますが、そうなると融資時の頭金として１割〜２割を準備する必要が出てきますので、2000万円近くの現金が必要になります。そうなるとなかなか踏み出せないと思います。
おすすめは、3000万円〜4000万円規模の物件を購入して、毎年買い増していくことです。
例えば、10％の利回りの物件を3000万円の場合、1.2億円にするためには4棟購入する必要がありますね。
まずは、最初の一棟を購入するのに、頭金２割だとしても600万円で購入できることになります。購入後は家賃収入が年間300万円ありますから、そのうち、100万円を次の物件購入の頭金にできれば、次は頭金500万円の手出しで済むわけです。さらに3棟目の時は頭金400万円で、次の4棟目の時は頭金300万円。毎年１棟ずつ購入すると600万円＋500万円＋400万円＋300万円＝1800万円の現金で良いことになります。いきなり1.2億円の物件だと頭金２割で2400万円になってしまいますから、この差は大きいですよね。
もちろん、こんなに綺麗にいくかどうかは分かりませんが、なるべく早く物件を購入していくことで、複利の力を利用できるようになるのが分かると思います。
また、利回り1％の差で1000万円もの物件費用が変わってきます。購入時にいかに安く物件を購入できるかというのが本当に重要だということもわかるのではないでしょうか。
毎月50万円の家賃収入、現実的な数字に思えたでしょうか？それとも非常にハードルの高い数字に思えたでしょうか？感じ方は資産背景や、不動産の知識の量によりけりだと思います。
重要なのは、業者の言いなりに購入するのではなく、自分できちんと判断すること。良い物件は黙っていてもどんどん売れていきます。そうなると業者が積極的に勧めてくるのは・・・投資と詐欺の読者であれば、もうお分かりですよね？
過去、忙しいサラリーマンを言葉巧みにスルガスキームで嵌め込んだ時の物件は、黙っていたら売れないような物件ばかりでした。買ったが最後、運営できない、返済できない、売却できないという状況に陥ってしまわないように納得の行くまで物件を探しましょう。
まずは、失敗しても取り返しのできる無理のない範囲で始めてみるのが良いのではないでしょうか？
